“All’inizio guardavamo solo i numeri. Poi abbiamo capito che dovevamo riuscire a vederci dentro.”
— Simone, cliente Y-uno
Trovare il terreno su cui costruire la propria casa è uno dei momenti più emozionanti (e delicati) di tutto il percorso. È la prima vera scelta progettuale, quella che darà forma — nel senso più letterale — al luogo dove si vivrà.
Ma come si sceglie il terreno giusto? E cosa significa davvero “giusto”?
In questo articolo ti aiutiamo a capirlo, con una guida completa e pratica per orientarti in una delle decisioni più importanti. Vedremo insieme:
Quali caratteristiche tecniche considerare (dimensioni, accessibilità, vincoli)
Come valutare l’esposizione solare, l’inclinazione e la forma
Cosa dice la normativa urbanistica in Italia e come leggere un PRG
Come fare una prima analisi economica del terreno
E perché, alla fine, la scelta è anche una questione di “sentire”
Quando si guarda un terreno per costruire, si tende spesso a pensarlo come una superficie edificabile: un dato tecnico. Ma un terreno non è un foglio bianco.
È luce, rumore, vento, orizzonte, vicinato, accessi.
È l’esposizione al sole d’inverno, l’ombra d’estate, la possibilità di aprire una finestra e vedere qualcosa che ci fa stare bene.
È la forma dell’abitare che inizia a prendere forma.
Per questo motivo, scegliere un terreno è già progettare.
Il primo criterio è geografico: dove vuoi vivere? In centro, in periferia, in campagna?
Nel contesto italiano (e veneto in particolare), questa scelta influisce su:
Valore del terreno (€/mq): molto variabile a seconda della posizione, anche del 300%
Servizi disponibili: trasporti, scuole, negozi, sanità
Regole urbanistiche locali: ogni comune ha le sue
Ogni comune italiano dispone di un PRG (o PAT/PI nei comuni veneti), che definisce:
Le zone edificabili
Le destinazioni d’uso (residenziale, agricola, artigianale…)
Gli indici di edificabilità (quanti mq costruibili per ogni mq di terreno)
Eventuali vincoli paesaggistici, archeologici o ambientali
➡️Prima regola: assicurati che il terreno sia effettivamente edificabile a uso residenziale.
Puoi fare questa verifica consultando l’ufficio urbanistica del Comune, oppure con l’aiuto di un tecnico (geometra, architetto o ingegnere).
Quando valuti un terreno, considera questi elementi chiave:
È regolare? Una forma squadrata facilita la progettazione.
È in pendenza? Alcune pendenze possono rendere la costruzione più complessa (e costosa), ma permettere anche soluzioni panoramiche interessanti.
Una casa esposta a sud guadagna luce e calore d’inverno, risparmiando energia.
Le stanze giorno (soggiorno, cucina) dovrebbero essere orientate verso sud/ovest, le zone notte verso nord/est.
C'è una strada carrabile?
Esiste l’allaccio alla rete idrica, elettrica e fognaria?
Se non ci sono, quali sono i costi per realizzarli?
Il terreno è soggetto a vincoli idrogeologici? È in zona alluvionale?
La classe di rischio sismico della zona è elevata?
Com'è la qualità del suolo?
Molti di questi elementi emergono attraverso uno studio di fattibilità tecnico, che è sempre consigliabile fare prima dell’acquisto.
Il prezzo al metro quadro non è tutto. Un terreno può sembrare più economico, ma nascondere costi extra significativi:
Realizzazione accessi carrabili o allacci tecnici
Movimenti terra per livellamenti o drenaggi
Studi geologici obbligatori in caso di vincoli
Costi notarili, catastali e fiscali (tra cui l’imposta di registro, che varia se il venditore è un privato o un’impresa)
➡️Seconda regola: chiedi sempre una stima dei costi complessivi, non solo del prezzo d’acquisto.
È normale. Un terreno non si sceglie solo con la testa.
Simone e sua moglie, nostri clienti, hanno visitato 23 terreni diversi prima di trovare quello giusto.
“Ci siamo accorti che non bastava che fosse comodo o conveniente. Dovevamo riuscire a vederci dentro, a immaginarci nei dettagli della vita quotidiana.”
È lì che il terreno è diventato “giusto”.
➡️ Terza regola: ascolta anche l’intuizione. Il terreno su cui costruirai casa deve ispirarti, non solo convincerti.
Scegliere il terreno è il primo vero atto di costruzione.
È da lì che prende forma la tua casa: nei vincoli che accetta, ma anche nelle possibilità che offre.
Noi di Y-uno lo vediamo accadere ogni giorno: c’è un momento in cui il progetto inizia a vivere. Succede quando si individua il luogo giusto.
E quel luogo va scelto con cura, con metodo, ma anche con un po’ di visione.
Come verifico se un terreno è edificabile?
Contatta l’ufficio urbanistica del Comune o consulta il PRG/PAT. Meglio ancora, fatti assistere da un tecnico.
Posso costruire su un terreno agricolo?
Solo in casi specifici (ad esempio se sei imprenditore agricolo). In genere: no.
Quanto costa mediamente un terreno edificabile?
Dipende molto dalla zona. In Veneto i prezzi vanno da circa 70 €/mq nelle zone rurali fino a oltre 300 €/mq in aree centrali o servite.
Chi mi aiuta a valutare correttamente un terreno?
Geometri, architetti, ingegneri ed esperti immobiliari. Anche noi possiamo aiutarti.
Conosciamo bene il mercato del Centro-Nord Italia e lavoriamo ogni giorno con architetti, tecnici e famiglie per verificare la fattibilità di terreni da edificare.